קטגוריה:

מרטין בוקסדורף – איך ניתן להתגבר על סירוב משכנתא בבנק?
סובלים מבעיות בי די איי? עברתם הגבלה? עברתם פשיטת רגל? לא מצליחים לקבל משכנתא בבנק? בדיוק בשביל זה אני כאן, שמי מרטין בוקסדורף והמטרה שלי היא להשיג לכם משכנתאות בבנקים- אפילו שעברתם סירוב.
בעשר השנים האחרונות אני משיג משכנתאות בבנקים לאנשים שלא מצליחים לקבל משכנתא בעצמם. אני מתגאה ב90 אחוז הצלחה, כאשר אני מדבר על בנקים בלבד ולא משהו חוץ בנקאי.
הבנק סירב לאשר משכנתא? מה עושים?
הדבר שהכי רוצים לעשות ברגע שמקבלים סירוב זה לרוץ לבנקים אחרים ולהגיש עוד בקשות משכנתא, כדי אולי לפתור את הבעיה מהר. אבל זה למעשה הדבר הכי לא נכון לעשות.
חשוב להבין שהבנקים עובדים על אותם נתונים פחות או יותר, כך שלמעשה אם קיבלתם סירוב משכנתא בבנק אחד, סביר מאוד להניח שבקשות משכנתא בשאר הבנקים יניבו בערך את אותה תוצאה. לכן הדבר הנכון ביותר הוא לעצור ולא להגיש כרגע בקשות משכנתא.
להבין מה בעצם הבעיה?
אם זה עניין של הכנסות נמוכות או עניין של עיסקה לא מתאימה או עניין של בעיות BDI, העיקר הוא קודם כל להבין את הבעיה. ברגע שמבינים את הבעיה, הרבה יותר קל להבין איך להתמודד איתה.
אני רוצה ברשותכם להתמקד בעניין בעיות BDI כי כל שאר הבעיות הן פחות נפוצות. ברגע שאתם יודעים מה הבעיות שלכם בBDI, הדרך הנכונה היא קודם כל להזמין דוח נתוני אשראי( ניתן לעשות זאת בלינק הזה כאן ) כדי לראות מה בדיוק הבעיות שקיימות בדוח. הדוח הזה למעשה יתן לך תמונה מפורטת של כל הבעיות שהיו לכם בשנים האחרונות.
לא בנקים שהיו לכם בעיות איתם:
חשוב לי מאוד להדגיש נקודה אחת. בנק שהיו לכם איתו בעיות כבדות, כמו הלוואות שלא שולמו בזמן, בעיות עם המשכנתא או הליכים משפטיים, אני מציע בחום גדול שלא לבקש משכנתאות מהבנק הזה בכלל. גם אם תראו שהדוח שלכם הוא ללא בעיות כל שהן, לבנקים יש זיכרון מאוד ארוך והם לעולם לא רוצים לתת משכנתא לאנשים שעשו להם בעיות משמעותיות.
אם ראיתם את הבעיות ואת סוג הבעיות:
תראו מכאן האפשרויות מתחלקות ל3 דרכי פעולה. האופציה הראשונה היא להמתין איזה שהיא תקופת זמן כדי לתת לדברים להתרחק לתוך העבר, שזה אופציה שאף אחד בדרך כלל לא בוחר בה. האופציה השנייה היא למעשה להבין את הבעיה ולנסות להתמודד איתה לבד. אני אישית לא ממליץ על האופציה הזו.
האופציה השלישית היא להיעזר במישהו שהוא מומחה למשכנתאות של מסורבים, שיודע איך להתמודד עם הבעיות האלו. אני כמובן ממליץ על עצמי, אבל זה תלוי בכם. מכאן אני ברשותכם אתמקד באופציה שבה אתם בוחרים מומחה למסורבים.
נניח שבחרתם לקחת מומחה:
אם בחרתם בי, אז דרך הפעולה הנכונה היא קודם כל להיפגש לחצי שעה בערך, על מנת להבין לעומק את הבעיות ואת הדברים שאכן מפריעים לנו לקבל משכנתא. מצד שני אנחנו כמובן נבדוק מה בדיוק היתרונות שלנו ומה יכול לעזור לנו להשיג משכנתא.
מכאן אני יוצא אל הבנקים:
מכאן זה החלק שלי, אני יוצא אל הבנקים כדי להפעיל את הידע והקשרים שלי בבנקים על מנת להשיג לכם אישור משכנתא. זה לא קל אבל זה בדיוק מה שאני עושה וזה בדיוק מה שאני אעשה בשבילכם. תקועים במצב שאתם צריכים משכנתא ולא מצליחים לקבל? אני האיש שלכם. לכל שאלה – מרטין בוקסדורף 0508116397 או מייל: maratbok@gmail.com

מרטין בוקסדורף- מעל 90% הצלחה עם מסורבי משכנתא!
שלום קוראים יקרים, שמי מרטין בוקסדורף והמטרה שלי היא להשיג לכם משכנתא בבנקים, גם אם הבנק סירב לתת לכם משכנתא! אני לא מאמין במשכנתאות חוץ בנקאיות, אני מאמין במלחמה מול הבנקים כדי לאשר לכם משכנתא בכל זאת.
מי אני בעצם?
שמי מרטין ואני מביא איתי רקע של עשר שנות ניסיון בעבודה עם אנשים שסורבו לקבלת משכנתא בבנקים. אני לא מדבר על אנשים שנמצאים כרגע בהגבלה או נמצאים כרגע בפשיטת רגל, אבל בהרבה מאוד מקרים- אני מצליח להשיג אישורי משכנתא אפילו שאתם לא הצלחתם ולמרות סירוב משכנתא בבנק.
הבהרה:
לפעמים אני מקבל טלפונים מאנשים שהם נמצאים בסיטואציות קיצוניות מאוד. אנשים שנמצאים כרגע בהגבלה, או אנשים שכרגע עוברים פשיטת רגל. במצבים האלו אני כבר לא באמת יכול לעזור. מה באמת המצבים שבהם כן אפשר לעזור?
המצבים הנפוצים שבהם אני מצליח לעזור הם אנשים שהיו להם בעיות בעבר והבנקים בגלל הזיכרון הארוך שלהם לא מאשרים להם משכנתא. במצבים האלו אני מצליח להפעיל קשרים מול הבנקים כדי להשיג אישורים למשכנתא.
אז איך הדברים עובדים?
למעשה הדברים הם די פשוטים. ברגע שנישב יחד בערך חצי שעה, אני כבר אצליח להבין יותר לעומק את הבעיות שעומדות מולנו ואת כל הדברים שהם היתרונות שלנו. במצב הזה כבר אני אצליח להבין ולהעריך האם אני אצליח להשיג אישור משכנתא.
מה חשוב?
במיוחד במצבים שבהם יש בעיות של היסטוריה פיננסית חשוב מאוד לציין את היתרונות שלנו. מה למעשה יכולים להיות היתרונות האלו:
יציבות תעסוקתית, הכוונה היא לזה שעובדים יחסית הרבה זמן במקום אחד כדי להראות אכן יציבות. הבנקים לא מתעניינים בזה שאתם עובדים כל החיים ללא הפסקה, אלא רוצים לראות שאתם עובדים באותו מקום. שימו לב לדברים האלו זה קריטי.
הכנסה גבוהה, חשבון עובר ושב שמתנהל בפלוס, אופציה להביא ערבים, חיסכונות, אחוז מימון נמוך במשכנתא, למשל כאשר צריכים משכנתא שהיא 60 אחוז משווי הבית ולא 75 אחוז משווי הבית- כל הדברים האלו יכולים להוות יתרון גדול כאשר מדובר במשכנתא עם היסטוריה פיננסית בעייתית.
דבר חשוב נוסף:
אני בכוונה רוצה לציין את זה בנפרד כדי להדגיש את החשיבות. אם אתם שכירים- זה אומר שהתלושים שלכם אמורים להיות מופקדים בצורה מסודרת בחשבון. כלומר אם אתם מרוויחים 3500 שקלים נטו, אמורים לראות בחשבון הבנק שלכם הפקדות של המשכורת, בדיוק על הסכום הזה.
אם אתם עצמאיים, זה לא מספיק מה גובה המחזור החודשי או השנתי שלכם, הבנקים רוצים לראות רווח נטו לאחר כל התשלומים. שימו לב לזה.
כמה זמן הדברים לוקחים:
תראו זאת שאלה מעט בעייתית כי לא תמיד ניתן לדעת בדיוק. אני עוסק במקרים שבהם יש בעיות, לכן יכולים להיות מצבים שרק בבנק השלישי שאני פונה אליו – אני מקבל את האישור. בגדול זה אמור לקחת עד שבועיים.
ריביות:
בגדול הריביות הן רגילות לחלוטין, כמו כל שאר לקוחות הבנקים. כמובן שחייבים להבין- כאשר מדובר במשכנתאות של מסורבים, אין את היכולת להתמקח על ריביות מול כמה בנקים, אבל הריביות הן עדיין סבירות לחלוטין.
לכל שאלה – מרטין בוקסדורף 0508116397 או מייל: maratbok@gmail.com

שיטות הבנייה השתנו במשך השנים יחד עם העולם שלנו שהתפתח, שיטות הבנייה הפכו לחדישות יותר ומהירות יותר, השימוש בבניה בטכנולוגיות חדישות התרחב והתעצם ברמה גבוהה. בעולם הבנייה ישנן שתי שיטות הראשונה הינה השיטה המסורתית – שיטה שבה אבני הבניין נבנות מבטון , מלט ושלד, השיטה השנייה היא השיטה המכונה הבנייה המודולרית או הבנייה הקלה בשמה העממי בנייה זו היא בנייה המורכבת מלוחות פאנלים מבודדים העשויים מחומרים מתכלים כמו אלומיניום למשל. הנבנים על שלד שמוכן מפלדה או מעץ.

שתי השיטות מקובלות על ענף הבנייה ונמצאות בשימוש, אמנם רוב האנשים עדיין מעדיפים לבנות בבניה הרגילה. אך מה ההבדלים בין בנייה קלה לבנייה רגילה?

בניה קלה היא בנייה מהירה

אחד מהיתרונות של הבנייה הקלה היא שהיא בניה מהירה, בעוד שבשיטת הבנייה הרגילה המסתמכת על בנייה על ידי בטון ומלט. עבודה זו אורכת זמן רב, גם יכולה לארוך מספר שנים ומצריכה פועלים רבים.

ישראלים רבים הרוצים לבצע שיפוצים בביתם כמו הוספת חדר למשל רוצים לחסוך בזמן שלוקח לבנות לחברת הבנייה הרגילה את החדר הרצוי, ומעדיפים לבחור בבניה קלה שהיא יותר מהירה באופן משמעותי . הוספת חדר בבניה קלה יכולה להתבצע בכמה חודשים בלבד. הסיבה לכך נעוצה בהבדל שהבנייה הקלה משמשת בשלד העשוי מפלדה או מעץ ומלוחות העשויים מאלומיניום, ולכן בנייה זו מהירה יותר מהבנייה הרגילה.

בנייה קלה  בנייה שקטה

הבנייה הקלה הינה משמעותית שקטה יותר. אם אתם חפצים לבצע שיפוץ בביתכם או אפילו לבנות בית חדש בשיטת הבנייה הקלה, ואינכם רוצים לשמוע רעש של כלי מתכת כבדים הפועלים שמסתובבים הלוך ושוב . לשקי מלט וחול הפזורים על הרצפה ומפריעים למעבר תקין . תבחרו בבניה הקלה. הבנייה הקלה אינה רועשת לא צריך כלים כבדים כדי לבנות בבניה הקלה, בנוסף לכך הבנייה הקלה אינה דורשת פועלים רבים ואינה מותירה לכלוך, ניתן לומר כי הבנייה הקלה מותירה מעט אבק בלבד ונחשבת כשקטה.

בנייה קלה  בנייה ירוקה

לאנשים הרוצים לשמור על הסביבה ואינם חפצים לזהם את העולם עוד יותר. כדאי להם להשתמש בבניה קלה. בבניה קלה אין לכלוך מיותר, בנוסף לכך חומרי הבנייה שבשימוש הבנייה הקלה הם חומרים הניתנים למחזור כמו אלומיניום פלדה ועוד.

הבניה הקלה גמישה יותר

לאדם החפץ לחלק את ביתו במעט או להגדיל את ביתו, ואינו רוצה להשתמש בשיטת הבנייה הרגילה שהיא מסובכת יותר ואינה ניתנת לשינוי . לבצע שינוי בתכנון הבית או החדר בלי השפעת על אופן הבנייה אפשרי בבנייה הקלה.

הבניה הקלה-צמצום עלויות

הבנייה הקלה מצמצת את עלויות הבנייה באופן משמעותי הן בגלל חומרי הגלם והן  בצורך שלה בצמצום עובדים .

חברים בתחום הבניה הקלה מומלץ לפנות למומחים .

שאול אפרתי

מתמחה בבנייה קלה בשיטה מתקדמת מ 2012 (ניסיון קודם של 20 שנה).

לש. אפרתי יש ניסיון עשיר בתכנון, בביצוע ובאספקת פתרונות מהירים ואיכותיים ללקוח הפרטי והעסקי.

הצוות המקצועי של ש. אפרתי מעורב בכל שלבי הפרוייקט ומעניק ליווי צמוד ללקוח עד הגמר.

התקשרו: 054-4992874

הגדר מטרת ההשקעה

קיימות שני  השקעות נדל”ן עיקריות :

“השקעה בנדל”ן לטווח ארוך”

“השקעה בנדל”ן לטווח קצר” – או מימוש מהיר של נכס.

בהשקעה לטווח ארוך, אנו רוכשים נכס במטרה שיכניס לנו הכנסה חודשית קבוע משכירות.

המטרה היא שדמי השכירות בעצם יממנו עבורנו את רכישת הנכס, או שדמי השכירות יכניסו לנו הכנסה פסיבית קבוע, כאשר רכשנו את הנכס בהון עצמי בלבד ללא משכון. (מה שלא מומלץ).

בהשקעה לטווח קצר, ברצוננו להרוויח מעליות המחירים של נכסי הנדל”ן בשוק , או לקנות נכס שנמכר מתחת למחיר השוק, ולמוכרו במחיר השוק.

כלומר לקנות בזול ולמכור ביוקר. תוך זמן קצר, והרווח שלנו הוא , ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר הרכישה.

הגדירו אזור השקעה:

איפה אנו רוצים להשקיע גאוגרפית, בישראל? באיזה ישוב? באיזו שכונה?, מה סוג הנכס שברצוננו לרכוש.

החלטה כזאת כדאי לקבל לא לבד אלה להתייעץ עם  בעלי מקצוע בתחום הנדל”ן, או משפחה, הוא מידע מאתרי האינטרנט.

הגדרת הרווח שאנו רוצים להשיג מהשקעת הנדל”ן

רצוי להגדיר מספר מדויק וריאלי, ולא להציב מטרות ויעדים שאינם ניתנים להשגה בשוק הנדל”ן .

ביצוע ניתוח כדאיות העסקה:

חשוב להכניס לטבלת אקסל את כל הפרמטרים הנכונים ולהניח הנחות ראליות ככל האפשר לגבי עלויות הרכישה .

חשוב להיות הוגנים עם עצמנו ולהכניס את כל הנתונים. עלויות רכישה, מיסים, מימון, עלויות תחזוקה ושיפוץ, שכ”ט.

חשיבה מחדש:

יציאה פיזית לשטח לראות נכסי נדל”ן עם במתווכים מקומיים שידעו לספר לכם על הסביבה וההסטוריה הנדלנית של הסביבה, שאלו לגבי רישום הנכסים , האם הרישום מסודר בטאבו, בית משותף וכד’   בדיקה פיזית של הנכס, והעזר בבעלי מקצוע על מנת לדעת עלויות נכונות, שמאים. מתווכים מקומיים. בנקאיים ועו”ד.

קבלו החלטה וביצוע ללא כל חשש. הגיבו מהר להזדמנויות, תעזו.

מחיר למשתכן.

בין הצעדים השונים שמבצע משרד האוצר כדי לפתור את בעיית הדיור, עולה וצפה שוב ושוב תכנית מחיר למשתכן. התכנית בבסיסה נועדה לייצר פתרונות דיור לצעירים תוך הוזלת מחירים משמעותית כאשר הבדלי המחירים מתקבלים מתוך שיטת מכרז של קרקעות בעלת אופי שונה מן הרגיל. בנוסף, ישנה צפייה לטווח הרחוק, כאשר התכנית אמורה להכות גלים בהשפעתה על כלל תחום הדיור ולהוביל להוזלת מחירים מקיפה בישראל.

כיצד תכנית מחיר למשתכן עובדת?

הוזלת מחירי הדירות מתקבלת מתוך שיטת מכרז שונה מזו הנהוגה בשיווק הקרקעות ליזמים. לרוב, שיטת המכרז פועלת כך שהקרקע תימכר ליזם המציע את המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע, אך למען התכנית שונתה השיטה ובמכרז יזכה היזם המציע את מחירי הדירות הנמוכים ביותר. באופן זה המדינה מרוויחה פחות ממכירת הקרקעות, אך מבטיחה שהוזלת מחירים תהיה האינטרס של היזמים וכך יוצרת פתרונות דיור בעלי עלות נמוכה.

מי זכאי למחיר למשתכן?

היקף הדירות המוצע בתכנית מחיר למשתכן אינו רחב כמו היקף הביקוש ולכן הרוכשים נבחרים באמצעות הגרלה. ההגרלות נעשות באופן ייעודי עבור כל פרויקט והמשתתפים בה צריכים לעמוד בשני תנאים. הראשון והמרכזי שביניהם הוא שהם יהיו מחוסרי דיור, כלומר שלא תהיה דירה ברשותם. השני נוגע לפרופיל המשתתפים, וכדי להשתתף בהגרלה הרוכשים צריכים לעמוד באחד מן הפרופילים הבאים:

  • זוג נשוי או ידועים בציבור.
  • יחידים מגיל 35 ומעלה.
  • הורים חד-הוריים.
  • נכים בני 21 ומעלה.

מה הבדלי המחירים בדירות מחיר למשתכן?

המחירים של דירות מחיר למשתכן עשויות להיות זולות משמעותית מן מחירי השוק. מרבית הדירות הן בין שלושה לארבעה חדרים והם זולות מן המחיר הרגיל ב-20% ועד ל-40%. דירות בראשון לציון, לדוגמא, שעל פי גודלן מוערכות ביותר משני מיליון שקלים, נמכרו במסגרת התכנית ב-1.2 מיליון בלבד. יש לציין שהמחירים אינם באים על חשבון הדירות וכחלק משיטת המכרז על הקבלן להתחייב על מפרט טכני ייעודי שיבטיח איכות בנייה.

איך נרשמים?

שלבי ההרשמה והרכישה כוללים מספר שלבים בהם הבטחת עמידה בתנאים וקיום ההגרלה. ראשית כל, מכיוון שההגרלות נעשות בנפרד עבור כל פרויקט, יש לבחור את הפרויקט המבוקש. מומלץ לעיין באפשרויות ובסביבות המגורים שמציעים הפרויקטים. לאחר מכן, יש לבצע את השלבים הבאים:

  1. הנפקת תעודת זכאות: יש להנפיק תעודה המעידה על זכאות להשתתפות בהגרלה. ההנפקה נעשית בסניף ייעודי מן הרשימה באתר משרד הבינוי וכרוכה בעלות של 240 ש”ח.
  2. הרשמה להגרלה: באמצעות תעודת הזכאות ניתן להירשם להגרלה. מי שנבחר יזומן לפגישה במשרד המכירות.
  3. משכנתא: במידה ויש צורך למשכנתא, מומלץ לפנות אל הבנק לפני הפגישה לקבלת אישור.
  4. בחירת הדירה: הפגישה במשרד המכירות נועדה לבחירת הדירה. התוצאות של ההגרלה קובעות את סדר הפגישות, כך שככל שהתוצאה גבוהה יותר מבחר הדירות המוצע יהיה רחב יותר.
  5. קבלת הדירה: קבלת הדירה תתרחש כשנתיים לאחר סיום ההגרלה.

מספר הדירות בתכנית

תכנית מחיר למשתכן תציע היקף של כשבעים אלף דירות באזורים רבים ברחבי הארץ. כל פרויקט כולל בו אלף דירות לממוצע העומדות להגרלה עצמאית. יש לציין שכעשרה אחוזים מן הדירות בכל פרויקט מיועדות לתושבי המקום. כך, צעירים בני המקום המשתתפים בהגרלה יקבלו סיכוי גבוה יותר לזכות בדירה לעומת מי שאינו בין המקום בו נערך הפרויקט. כדאי להתחשב בתנאי זה בעת בחירת הפרויקט ולנסות להתמקד בהגרלה בה מתקבלת ההטבה הזו.

איסור על מכירת הדירה

תכנית מחיר למשתכן נועדה לעזור לצעירים מחוסרי דיור ברכישת דירה ראשונה במחיר מוזל, כאשר הדירה אמורה להיות למטרות מגורים. לפיכך, הזוכים בהגרלה אשר רוכשים את הדירה המוזלת לא יוכלו למכור אותה במשך חמש שנים ממועד קבלת הדירה. לעומת זאת, בעלי הדירה הטריים יוכלו להשכיר אותה במהלך חמשת השנים הללו.

האם תכנית מחיר למשתכן ישפיע על מחירי הנדל”ן?

הצפייה לטווח הרחוק מהתכנית היא שתתקבל השפעה רחבה על כלל תחום הדיור בארץ. הצפייה של משרד האוצר היא שמחירי הדירות המוזלים יגרמו להוזלת מחירים בהשכרת הדירות ומהורדת הביקוש לדירות שאינן במסגרת התכנית. בעקבות זאת, מחירי הדירות למכירה ולהשכרה אמורים לרדת ולייצר נסיגה שבשילוב בצעדים נוספים עשויה לפתור את בעיית הדיור.

עם זאת, ישנם מומחים המפקפקים בתחזית זו וקובעים כי לא תתרחש מסיבות שונות, בהן היקף הדירות המצומצם של התכנית. אין קונצנזוס בנוגע להשפעה של התכנית על מחירי הנדל”ן וניתן רק לחכות כדי לראות מה תהיינה ההשפעות של התכנית על השוק.

פתרון דיור לצעירים

בין אם תכנית מחיר למשתכן תשפיע על שוק הנדל”ן בטווח הקרוב ובין אם לא, התכנית בהחלט אטרקטיבית לצעירים הנמצאים בתחילת חייהם ורוצים לרכוש דירה במחיר מוזל. היצע הדירות רחב ופרויקטים חדשים מצטרפים לתכנית כל הזמן. מדובר במחירים נמוכים מן הרגיל באופן ניכר ולכן מומלץ לכל אדם העומד בתנאים לזכאות לבדוק את אפשרות ההשתתפות בתכנית.

שוק הדיור בישראל הולך ומחריף, מחירי הדירות עולים וכתוצאה מכך קונים רבים מבקשים למצוא פתרונות שיוזילו את עלות הדירה. לפיכך, תופעה הולכת וגדלה בישראל היא קניית דירות על הנייר. פרויקטים רבים מציעים את אפשרות קניית הדירה על הנייר, רכישה בטרם הליך הדירה במחיר מוזל וקונים רבים מבקשים לנצל את ההזדמנות ולהרוויח מכל הכיוונים. אך שיטה זו טומנת בחובה סיכונים שהרוכשים חייבים לקחת בחשבון וכך יוכלו להימנע מביצוע עסקאות גרועות שיפגעו בהם כלכלית.

מהי קניית דירה על הנייר?

קניית דירה על הנייר היא קניית דירה לפני העלייה לקרקע וחלוקה לתשלומים הנפרסים על משך הבנייה. משמע מכך, שרכישת הדירה מתקיימת לפני תחילת הבנייה ולרוב הקבלנים משתמשים בשיטה זו כדי לגייס את ההון הדרוש עבור הפרויקט.

הדירות המוצעות בשיטה זו זולות מן מחירי השוק הרגילים, ובמקרים רבים הבדלי המחירים עשויים להיות משמעותיים. באופן זה נוצר מצב אידיאלי לכאורה בו שני הצדדים מרוויחים – הקבלן מצמצם את הסיכון שבבנייה ואת ההון העצמי שלו, והרוכשים נהנים מהנחות ניכרות על מחירי הדירות.

מה היתרונות בקניית דירה על הנייר?

קניית דירה על הנייר מתהדרת בשני יתרונות מהותיים: עלות דירה נמוכה מן המחירים הרגילים בשוק ושיטת תשלומים מדורגת לאורך הבנייה. עלות הדירה הנמכרת בשלב הראשוני שקודם לבנייה היא נמוכה משמעותית מן עלות דירה מקבילה לה בסוף הבנייה וחוסכת לצרכן כסף רב לטווח הרחוק.

נוסף לכך, עלות הדירה נפרסת על תקופת הבנייה כך שהתשלום הראשוני ממוזער אף יותר ואינו עולה על 20% מן התשלום הסופי. באופן זה מתקבלת לקונים אפשרות להעברת תשלומים מדורגת לאורך זמן שבסופה יקבלו דירה חדשה שערכה גבוה מהסכום ששילמו.

מה הסיכונים הכרוכים בקניית דירה על הנייר?

הסיכונים הכרוכים בשיטה נובעים כולם מן העובדה שהדירה הנרכשת עוד לא נבנתה. במידה ותרחישים לא צפויים יעכבו את הבנייה או ידחו אותה, הקונים עשויים למצוא את עצמם במצב בו שילמו על ערך הדירה אך אינם יודעים מתי הם צפויים לקבל אותה. במקרים רבים, מעמד הרכישה מתקיים עוד לפני קבלת היתרי הבנייה וכך מתקבל הסיכון שהקבלן לא יקבל את ההיתר. כדי להימנע מכל הסיכונים הללו מומלץ לקונים לבצע עסקה אחראית שתמזער את הסיכונים שלהם ותמנע מהם הפסדים.

מה צריך לקבל תשומת לב בעת קניית דירה על הנייר?

כדי לבצע עסקה אחראית ונטולת סיכונים ככל האפשר, הקונה צריך לשים דגש על מספר קריטריונים חשובים. חלקם נוגעים לקבלן ולשטח הבנייה הייעודי ואחרים לאופי הכלכלי של ההסכם. באמצעות התחשבות בכולם ניתן להתחייב לעסקה בטוחה והוגנת:

  • פרופיל הקבלן: יש לבדוק את היסטוריית העבודה של הקבלן, פרויקטים שביצע בעבר, אמינותו בשוק ועמידותו הפיננסית. כך ניתן לקבל מושג על סיכונים אפשריים בעסקה.
  • פרופיל הקרקע: יש לבצע בדיקה בראשות המקומית כדי לוודא שהשימוש בקרקע מיועד למגורים.
  • מפרטי הבנייה: דחיית בקשה להיתר בנייה מוועדת התכנון עשוי לגרור שינוי של תכניות הבנייה. יש לשמור את מפרטי הבנייה המקוריים ולהשוות אותם לתוכנית הבנייה הסופית כדי להבטיח שלא התקיימו שינויים לא רצויים.
  • סעיף יציאה: יש לדאוג שהחוזה יכלול סעיף יציאה במידה ולא יתקבל היתר בנייה תוך תקופה מסוימת או במידה ויחולו שינויים בתוכניות הבנייה.
  • שימוש בתשלום לחשבון נאמנות: כדי להבטיח את השבת הכסף בתהליך חוקי ונטול סיבוכים, יש לדאוג שהתשלומים יועברו לחשבון נאמנות של עורך דין ולא לחשבון הקבלן.
  • תשלומים מותאמים לבנייה: יש לבנות חוזה מדורג של תשלומים כך שהתשלומים יועברו בהתאם לשלבי הבנייה. כך ניתן להבטיח שהתקדמות בתשלומים משמעה התקדמות בבנייה.
  • תשומת לב לתשלומים צמודים למדד: התשלומים הנקבעים על פי החוזה צמודים לרוב למדד תשומות הבנייה ולא למדד המחירים לצרכן. לפיכך, יש להתחשב בתקופה בה סכום התמורה צמוד למדד ולצפות לעלייה במחיר מזה הנקוב בחוזה.

כדי לדאוג לעסקה בטוחה העונה על כל הקריטריונים האמורים, כדאי להיעזר בעורך דין לייצוג מול הקבלן. באופן זה העורך דין יוכל לגלות ערנות לתנאים החשובים הללו ולהבטיח שכולם יכללו בחוזה.

מה היקף התופעה בישראל?

היקף תופעת קניית הדירות על הנייר הולך ומתרחב עם הזמן. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, התקבל כי בשנת 2015, שלושים אחוזים מן העסקאות לרכישת דירות נעשו בשיטת קנייה על הנייר. זאת לעומת פחות מעשרים וחמישה אחוזים בשנה שקדמה לה.

נוסף לכך, מתקבל מהנתונים שכמעט חמישים אחוזים מרוכשי הדירות רכשו דירה הנמצאת בשוק שלושה חודשים ופחות. פרויקטים רבים מדווחים על מכירת הנכסים עוד לפני שהחלה הבנייה בכמות הקרובה ל-50% מכלל הנכסים בפרויקט.

אפשרות כלכלית מצוינת אך כרוכה בסיכון

כפי שנאמר לעיל, רכישת דירה בשיטת קנייה על הנייר מהווה עסקה אטרקטיבית ומלאת יתרונות שעשויה להטיב כלכלית באופן ניכר עם הרוכשים. עם זאת, אין להקל ראש בסיכונים הכרוכים בשיטה ויש לדאוג לקיים הסכם הוגן וממזער סיכונים כדי לא להיקלע להפסדים.

חישוב שיקולים נכון והסבת תשומת לב לפרטי העסקה והפרויקט יעזרו לביצוע עסקה בטוחה ואחראית שתכלול את כל ההטבות בשיטה.

איך מתמודדים כאשר הבנק מסרב לתת משכנתא לכיסוי חובות?
צריכים להגדיל את המשכנתא כדי לסגור חובות והלוואות שקיימות בעובר ושב? אז בואו נדבר קצת על איך הדברים עובדים כדי שיהיה לנו את הכלים להתמודד עם בקשת המשכנתא. רק להציג את עצמי, שמי מרטין בוקסדורף ובעשר השנים האחרונות אני נלחם מול הבנקים כדי להשיג משכנתאות ללקוחות שלי.
אז מה זה משכנתא לכיסוי חובות?
משכנתא לכיסוי חובות מיועדת לאנשים שיש להם נכס והמשכנתא הקיימת עליו היא פחות מ50 אחוז משווי הנכס. כלומר אם הנכס שלכם שווה נניח 1 מיליון שקלים, המשכנתא היא נניח 250 אלף שקלים- זה אומר שאתם יכולים להגדיל את המשכנתא הקיימת בעוד 250 אלף שקלים לצורך כיסוי חובות. במקרה כזה המשכנתא תגיע ל500 אלף שקלים אשר מהווים בדיוק 50 אחוז משווי הבית.
מה הסיבות שיכולות לגרום לבנקים לא לאשר משכנתא לסגירת חובות?
האמת היא שכאשר מדברים על משכנתא לכיסוי חובות, הבנקים מצפים להרבה יותר מאשר כאשר באים לקחת משכנתא לקניית דירה. למעשה, כאשר לוקחים כסף לצורך כיסוי הלוואות- בעצם מקבלים הלוואה שהבנק נותן ללקוחות טובים במיוחד.
בעיות פיננסיות:
הבעיה העיקרית שבגללה לא מאשרים משכנתאות נוספות לצורך כיסוי חובות היא בעיות פיננסיות. כלומר, אם היו לכם צקים שחזרו, הוראות קבע שלא שולמו בזמן, מוגבלות בבנק, בעיות אחרות של עיקולים וכן הלאה, כל הדברים האלו הם הסיבה העיקרית לכך שלא מאשרים משכנתאות.
בעיות בתשלומי המשכנתא:
הדבר הראשון שהבנקים בודקים כאשר מגיעים לבקש משכנתא שנייה, כלומר משכנתא לסגירת חובות זה איך מתנהלת המשכנתא הראשונה. אם היו בעיות עם התנהלות המשכנתא הראשונה, הסיכוי לקבל משכנתא נוספת הוא בערך אפס.
הסיבה היא מאוד פשוטה, אם אתם לא עומדים בתשלומי המשכנתא הראשונה, ככל הנראה אין לך אפשרות לעמוד בתשלומי משכנתא נוספת. לכן זה כמעט חסר סיכוי.
בעיות בהכנסות:
אחת הבעיות שעולות פעמים רבות זה מחסור בהכנסות וחוסר יציבות בתעסוקה. הרבה אנשים אומרים לי: “מה זה משנה מה אני מרוויח, יש לי נכס ששווה הרבה כסף- זה מה שחשוב”. אבל האמת היא שזה לא נכון בכלל. הבנקים מחלקים את הדברים לשני חלקים, חלק ראשון זה החלק של הנכס. החלק השני הוא החלק של ההכנסות. שני החלקים צריכים לעבור בצורה מסודרת- על מנת לקבל משכנתא לסגירת חובות.
אם המשכורות שלכם לא מופקדות בצורה מסודרת בחשבון, אם אתם לא מדווחים על הכנסות והרוב בשחור, דברים מהסוג הזה מקשים מאוד בקבלת משכנתא מכל סוג שהוא.
בעיות בנכס:
דבר שהוא למעשה איום ונורא כאשר הוא קורה, זה הנושא נכסים בעייתים, הכוונה היא למבנים שמוגדרים מסוכנים, בתים עם חריגות בנייה, בתים ללא רישום מסודר בטאבו, בתים ללא היתרי בניה מסודרים, כל דבר אחר שיכול להקשות על הבנק לשעבד את הנכס. הדברים האלו הם איומים ונוראיים בגלל שלרוב לא ניתן לפתור אותם.
מי אני:
אז נעים להכיר, שמי מרטין בוקסדורף. בעשר השנים האחרונות אני מטפל באנשים שלא מצליחים לקבל משכנתא בבנק. בדרך כלל אני מצליח והמומחיות שלי היא להילחם מול הבנקים כדי להשיג אישורי משכנתא עבור הלקוחות /שלי. אם אתם נמצאים במצב שאתם לא מצליחים לקבל משכנתא, אני האיש שלכם.
המלצות ותשלום:
חשוב לי מאוד לציין, התשלום מתבצע רק אם מקבלים את המשכנתא, כלומר לפי הצלחה. בנוגע להמלצות של לקוחות שלי, ניתן לקרוא כאן המלצות של אנשים. אם תרצו עוד המלצות, אשמח לתת לכם טלפונים של ממליצים נוספים.
מרטין בוקסדורף- 0508116397 או מייל: maratbok@gmail.com